Когда в товарищах согласия нет

С изменений законодательства в жилищно-коммунальной сфере начался 2024 год в Беларуси. Отдельные обновленные нормы Жилищного кодекса и Закона «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» вступают в силу через полгода-год и станут очередным этапом шлифовки взаимоотношений товариществ собственников, организаций застройщиков жилья и местных исполкомов.

Обсудить новации и ситуацию с самоуправлением совместным недвижимым имуществом за круглым столом журнал «Экономика Беларуси» пригласил:

Андрея Ромашко, заместителя министра жилищно-коммунального хозяйства;

Юлию Михайлову, главного специалиста управления городского хозяйства и энергетики Минского горисполкома;

ГеннадияКаленова, члена общественно-консультативного и экспертного совета при Министерстве ЖКХ;

НиколаяРафальского, председателя минского товарищества собственников «Дружба-Брилевичи»;

СергеяШевченко, жителя дома по ул. Каштановой в Могилеве.

ЭБ: Какие ключевые новшества вводятся в механизм управления общим имуществом совместного домовладения и почему возникла такая необходимость?

А.Ромашко: Надо сказать, что такая форма управления общим имуществом, как товарищество собственников, существует с 1998 года, с даты принятия закона о совместном домовладении. И постоянно претерпевает изменения. Нащупываются болевые моменты и зоны дополнительного регулирования.

Что касается изменений, которые опубликованы и частично вступили в силу 6 января 2024 года, то они направлены на регулирование отдельных вопросов деятельности организаций застройщиков и ТС, усиление ответственности за нарушение жилищного законодательства, а также совершенствование системы управления жилыми домами в целом.

Этому предшествовали скрупулезный анализ обращений граждан и ситуаций на местах.

ЭБ: Много ли было жалоб на ТС и ЖСПК в Министерство ЖКХ и Минский горисполком в частности?

А.Ромашко: Около 10% всех писем и звонков в Министерство, связанных в том числе с водоснабжением, канализационным хозяйством, содержанием кладбищ, автодорог и всем спектром деятельности ЖКХ. В целом это немало.

Ю.Михайлова: За 2023 год в Минский горисполком поступило 277 обращений по вопросам ТС и ЖСПК, в 2022-м – 333. Снижение, на мой взгляд, связано с надлежащим контролем за деятельностью органов самоуправления жильем. Какие вопросы поднимают жильцы? Самый распространенный: не устраивает деятельность председателя, даже если он законно избран. Изложенные в обращениях факты во многих случаях не подтверждаются, потому что, как правило, основаны на личном конфликте. Люди частенько просто не хотят платить членские или целевые взносы, считая их завышенными. А по обоснованным жалобам принимаются меры реагирования.

А.Ромашко: Зачастую из-за отсутствия контроля, в том числе за действиями председателя и членов правления организации собственников, самостоятельное управление недвижимым имуществом заходит в тупик. Как следствие, возникает необходимость вмешательства и помощи со стороны государства. Сначала у нас возник механизм назначения уполномоченного лица в проблемных товариществах и ЖСПК.

Ю.Михалова: И он, к слову, активно используется. В Минске зарегистрировано более 2 тыс. ТС и ЖСПК. В каждом втором из них уже назначены уполномоченные по управлению общим имуществом. Как правило, это коммунальные жилищно-эксплуатационные организации. В 85 – в минувшем году. Такое решение администрации районов города принимают в случае длительного отсутствия председателя, ненадлежащей работы органов управления общим имуществом, неисполнения требований исполкома об устранении нарушений два раза и более.

А.Ромашко: При этом сначала администрация района или правление организации собственников должны провести собрание о сложении полномочий председателя и выбрать нового. Однако не всегда это приводит к должному результату из-за низкой активности граждан.

Сейчас введен дополнительный механизм воздействия местных исполкомов на председателей правления ЖСПК и ТС – могут рассмотреть вопрос о лишении руководителя организации свидетельства о прохождении профессиональной аттестации за неоднократное нарушение законодательства по управлению жилфондом и неисполнение законных требований местных органов власти. Как следствие, председатель ТС или ЖСПК автоматически лишается права занимать эту должность.

Второй момент касается упрощенной ликвидации. У нас около 10,5 тыс. товариществ и организаций застройщиков в стране, из них пятая часть не ведет деятельности – нет органов управления. Созданы на бумаге и вымерли. Это надо просто констатировать.

Еще один важный принцип: одно ТС – в одном доме. Простой заявительный принцип регистрации организаций спровоцировал появление товариществ, которые включают несколько жилых домов, порой территориально очень далеко расположенных друг от друга и не имеющих общего имущества. Такие организации подлежат ликвидации.

И одно из основных изменений: отчисления на капремонт будут поступать на счета местных органов власти и расходоваться по утвержденным госпрограммам восстановления жилфонда. Это связано с тем, что в некоторых домах ТС и ЖСПК наступают сроки капремонта, но средств, которые граждане перечисляли, а товарищества должны были хранить на своих счетах в банках, оказывается, нет. Куда они направлены, установить сложно.

С.Шевченко: В нашем доме по улице Каштановой в Могилеве точно такая ситуация! Товарищество на самообслуживании. И денег, которые жильцы много лет отчисляли на капремонт, просто не осталось. В 2016 году избрали председателя, кстати, исполком его кандидатуру благополучно согласовал. Сначала человек нормально работал, потом перестал предоставлять отчеты общему собранию. Бухгалтера около двух лет не было. Ревизионная комиссия фактически не работала.

Я писал в исполком и предупреждал: созданы условия для хищений – у человека, который реально никому не подконтролен, право подписи и возможность распоряжаться средствами жильцов. Как итог, растратил около 160 тыс. рублей. Был суд. Приговор: 5 лет лишения свободы. Но это не решило нашу проблему в принципе: денег как не было, так и нет. Что теперь делать?

Н.Рафальский: Хорошо, что еще удалось привлечь к ответственности. Собственникам надо быть бдительными, знать свои права и вдумчиво относится к управлению общим имуществом и распоряжению их же деньгами.

А.Ромашко: Вот именно для того, чтобы впредь не возникало подобных ситуаций, накопления на капремонт будут поступать на счета исполкомов и затем по госпрограммам восстановления жилфонда расходоваться. И наконец, самое дискуссионное изменение касается ограничения: один председатель – на одно товарищество или ЖСПК.

С.Шевченко: Бывший председатель нашего товарищества собственников возглавлял еще шесть в разных концах города. Во всех домах даже просто побывать сложно, а не то что управлять!

ЭБ: А не столкнутся ли товарищества с нехваткой квалифицированных председателей?

* Полный текст статьи опубликован в журнале "Экономика Беларуси" №1 (78) 2024 г.