Полквартиры за сотку земли

В Беларуси по результатам инвентаризации земель 2022–2023 годов выявлено около 300 тыс.  фактов самовольного занятия наделов земли, несоблюдения их границ или целевого назначения.

По Закону «Об изменении кодексов», у граждан и предприятий появился шанс исправить ситуацию. До 1 сентября 2025 года вправе выбрать – либо вернуть законному владельцу присвоенные сотки, убрав самовольно возведенные капитальные строения, либо обратиться к власти за их легализацией. После этой даты заборы, гаражи, сараи, возведенные с нарушением законодательства, подлежат сносу, а без разрешения занятые участки – приведению в пригодное для использования по целевому назначению состояние за счет нарушителей.

Поспешить с оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки по фактическому пользованию стоит и садоводам. Им отведен такой же срок – 1 сентября 2025 года. Более того, по Указу Президента №155 «О садоводческих товариществах» им в течение 5 лет предстоит привести в актуальное состояние и проекты организации и застройки территорий либо разработать новые при отсутствии таковых.

Поговорить о нюансах применения норм законодательства журнал «Экономика Беларуси» пригласил Сергея Кострова, начальника главного управления регулирования земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра Государственного комитета по имуществу, Наталью Тюптенкову, председателя Комитета землеустройства Минского горисполкома, и Ирину Скачкову, консультанта юридического управления Министерства экономики.

ЭБ: Предлагаю начать разговор с конкретной истории пенсионера из Ушачей, который с 87-летней тещей и супругой проживает в частном доме 1969 года постройки. Получал землю и выкупал ее в 1990-е у государства тесть нашего героя. Когда собственник в 2000 году умер, наследница с мужем переселилась к маме. И деятельный зять решил огородить территорию, которой много лет семья пользовалась, не заглянув в документы. Вместо старого деревянного возвел 150 метров добротного забора из металлопрофиля, заплатив в свое время более 5 тыс. рублей и, как сейчас модно говорить, сделал ландшафтный дизайн – газончик, беседка, банька, парничок, плодовые деревья и кустарники.

Жил себе человек, не тужил, регулярно травку косил, деревца обрезал, наводил красоту, пока летом прошлого года не получил от землеустроителей предписание – оказывается, трудился пенсионер не на своей земле – к оформленным в собственность 15 соткам семья много лет назад добавила еще столько же. Теперь предстоит или ликвидировать апгрейд на чужих сотках, либо платить за каждый нелегально используемый метр по кадастровой стоимости. Готовы прокомментировать?

С.Костров: Любое строительство должно вестись в границах предоставленного земельного участка и при наличии соответствующего разрешения исполкома. И забора тоже. Эти нормы не новы и действуют много лет. Сегодня у гражданина есть возможность узаконить факт самовольного строительства. Нормы пункта 2 статьи 3 Закона №195-З позволяют исполкому легализовать факт несоблюдения землепользователем границ земельного участка при выполнении совокупности условий, определенных этим пунктом. Одно из них – внесение платы в размере кадастровой стоимости самовольно занятого земельного участка. Поскольку в нашем случае основной земельный участок предоставлен в частную собственность, то придется еще оплатить и кадастровую стоимость дополнительных соток.

При этом местные исполкомы наделены правом предоставлять рассрочку на условиях, применяемых при передаче земли в частную собственность.

ЭБ: На какой срок?

С.Костров: Это уже каждый исполком решает самостоятельно. Гражданин определяет, что ему дешевле: снять 150 метров забора из металлопрофиля и перенести его на новое место, а потом попросить себе дополнительно этот участок бесплатно для ведения личного подсобного хозяйства либо огородничества. Или же просто собрать деньги и заплатить.

ЭБ: А без болезненного сноса забора ему не могут эти 15 соток предоставить под огородничество?

С.Костров: Нет. Участок должен быть свободен – никаких капитальных строений, к которым, в частности, относится забор.

ЭБ: А почему участок для огородничества нельзя огородить, например, от воров, бродячих собак, соседских кур?

С.Костров: Можно, но ограждение не должно быть капитальным.

ЭБ: В Гражданском кодексе есть такое понятие, как приобретательная давность. По пункту 1 статьи 235 гражданин или юрлицо, в собственности которых не находится имущество, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным недвижимым – в течение 15 лет либо иным – 5, приобретают право собственности на него. Кроме того, в Кодексе о земле тоже имеется любопытная статья 56. Она гласит: граждане, у которых нет документа о предоставлении земельного участка либо удостоверяющего право на него, или которые используют земельный участок, граница или размер которого не совпадают с указанными в документе о его предоставлении либо удостоверяющем право на него, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение не менее 15 лет, вправе приобрести его в частную собственность, получить в пожизненное наследуемое владение, аренду, по решению соответствующего исполкома.

Почему в рассматриваемом случае нельзя применить эти нормы, учитывая, что семья до­­бросовестно, открыто и непрерывно владеет, возделывает и содержит в полном порядке лишние 15 соток с 1969 года?

С.Костров: При наличии нарушений законодательства в использовании такого земельного участка либо при возведении на нем строений критерии добросовестности владения не выполняются.

Н.Тюптенкова: Добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком в данном случае могут подтверждаться, например, документами об уплате земельного налога. Сомневаюсь, что владелец платил налог за все 30 соток.

С.Костров: Совершенно верно. Кодекс о земле и вчера, и сегодня позволяет предоставлять земельные участки гражданам, которые ими используются в течение 15 и более лет открыто и добросовестно, это подтверждается в том числе и оплатой налога. Думаю, что местные органы власти уже изучили ситуацию, значит, варианта только два – убрать ограждение или легализовать факт самовольного занятия участка.

ЭБ: Еще история. Ольга получила по наследству дом и землю вокруг, переоформила, как положено. Но когда захотела найти свой участок на публичной кадастровой карте, оказалось, что он развернут на 90 градусов к его положению на градостроительной схеме. И половина строений, включая дом, оказались за границами владения. Все это похоже на техническую ошибку, но как ее исправить? И кто будет платить?

С.Костров: Тут все просто. На местности есть границы земельного участка, стоит ограждение, дом. Но на публичной кадастровой карте он оказался иначе расположен по какой-либо причине. Может, допущена ошибка при внесении данных. Для разрешения таких ситуаций есть процедура нормализации границ. Тот, кто выполнял работу, выедет на участок снова, сделает на местности замеры и на их основе изменит местоположение участка на публичной кадастровой карте. При этом в правоудостоверяющем документе все останется прежним.

Если действительно допущена ошибка технического характера во время замеров, то будет устранена безвозмездно, за счет лица, ее допустившего. Ольге нужно написать заявление в соответствующий местный исполнительный комитет, который поручит организации по землеустройству, допустившей ошибку, выполнить работы по ее исправлению. Гражданин может также обратиться к исполнителю работ, указав кадастровый номер земельного участка и приложив копию правоудостоверяющего документа на участок.

ЭБ: Почему возникают такие проблемы?

С.Костров: Увы, человеческий фактор. Кто-то с бумажных носителей в программное обеспечение неправильно внес данные либо при выполнении работ были неправильно указаны границы.

ЭБ: А какое количество участков в собственности граждан, пожизненном наследуемом владении или аренде и в скольких случаях выявлены нарушения?

С.Костров: На 1 января 2024 года, по данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в частной собственности граждан находилось 520 849 земельных участков, в пожизненном наследуемом владении – 1 419 201, в аренде – 144 410. В Минске – 2900, 12 368 и 1449 соответственно. По результатам инвентаризации земель 2022–2023 годов местные исполкомы подтвердили 284 060 фактов самовольного занятия наделов земли, несоблюдения их границ или целевого назначения.

ЭБ: А в Минске сколько?

Н.Тюптенкова: 11 359 нарушений граждан и юрлиц. По усредненной выборке из геопортала, 82% – это нарушения гражданами границ земельных участков.

С.Костров: Аналогичная в процентном отношении картина и в целом по стране, потому что земельных участков больше у населения, чем у юрлиц.

ЭБ: Исходя из этих цифр можно ли сделать вывод, что в стране 13% землепользователей нарушили земельный закон, а в Минске – 80%?

Н.Тюптенкова: Нет, выборка по геопорталу не дает информацию о количестве нарушителей, только факты нарушений.

С.Костров: Если в Минске у граждан около 16,7 тыс. участков, а всего нарушений почти 11,7 тыс., и из них 82% – гражданами, то ориентировочно количество граждан, в отношении которых подтверждены нарушения, около 9,6 тыс.

ЭБ: Ничего себе! Каждый второй?

Н.Тюптенкова: Да, но нарушение нарушению рознь. Большая часть касается элементов благоустройства. Что это значит? На прилегающей территории люди оборудовали въезды, парковочные места возле своих домовладений. Вымостили плиточку, выложили бордюры, разбили цветники. Обратились в исполком по месту жительства и им выдали разрешение на возможность использования выполненного благоустройства. Разбирать плиточку никто не будет заставлять, тем более если там все чисто, аккуратно и красиво. Заборов, навесов и капитальных строений нет. Городской среде это не мешает.

ЭБ: А кроме благоустройства, что еще неправильно делали наши граждане?

Н.Тюптенкова: Имеются случаи полностью самовольного занятия участка – без разрешения устанавливали металлические гаражи как в частном секторе возле границ домовладения, так и в многоквартирной застройке. Еще одна группа: гражданин или фирма построили, допустим, сарай, который оказался частично на земле соседа или населенного пункта, либо установили ограждение, и оно вышло на смежные сотки. И третья – по данным учета и налоговой инспекции, владеют площадью меньшей, чем по факту. Всем нарушителям в прошлом году об этом направили уведомления.

ЭБ: Не могли бы назвать «масштабы бедствия» в каждой из перечисленных групп?

Н.Тюптенкова: Фактов самовольного занятия земли гражданами и юрлицами – 918. Например, человек без оформления документов на земельный участок установил гараж (капитальный или металлический), или юридическое лицо – пункт вторсырья на землях общего пользования без решения о предоставлении участка.

С.Костров: Но хочу заметить, что количество фактов не коррелируется напрямую с количеством нарушителей – их может быть значительно больше. Например, в гаражном кооперативе люди, ни у кого не спрашивая разрешения, сделали пристройку, которая вышла за границы выделенной земли. Это констатируем как один факт, но фигурантов может быть 10 и более.

Н.Тюптенкова: По второй группе, это когда частично не на своей земле расположено капитальное строение или ограждение – 2900 фактов. Несанкционированных благоустройств выявлено 5900, здесь почти 100% граждане и около 1–2% юрлица. И случаев несовпадения фактических размеров участка с учетными, неоформленные домовладения и гаражи – 1600.

ЭБ: Много ли «прегрешений» уже узаконено?

Н.Тюптенкова: Подано 486 заявлений. Все о своих скелетах в шкафу прекрасно осведомлены – к уведомлениям приложили схему: показали, где зарегистрированные границы и где самовольно занятые или используемые не по целевому назначению – например, сотки предоставлялись под огород, а используются под гараж.

ЭБ: Это значит, из всего ко­­личества нарушителей пока пришло только 486, или меньше 10%. Никого не настораживает низкая активность на фоне тотальной массовости явления?

Н.Тюптенкова: Срок действия Закона №195 – до сентября 2025 года, полагаем, что у граждан достаточно времени для принятия мер по устранению нарушений.

ЭБ: Может, напомните алгоритм действий провинившихся?

Н.Тюптенкова: На сайте Минского горисполкома есть образцы заявлений, которые нужно заполнить и отправить в Мингорисполком (подать лично или по почте, в том числе и электронной). Затем с гражданином связываются специалисты, уточняют информацию, когда есть такая необходимость, и рассматривают основания и возможности (закон содержит ряд условий для легализации земельных нарушений), потом документы направляют в работу. Нарушитель обращается в организацию по землеустройству, заключает договор подряда, оплачивает услуги, специалисты выезжают, на месте делают замеры. И оформляют новые документы.

ЭБ: А сколько это стоит?

С.Костров: Оформление документов на самовольно занятый участок – около 600 рублей.

ЭБ: Не важно, 15 соток прихвачены или одна?

С.Костров: Стоимость единая и в Минске, и в Ушачах. За эти деньги изготовят новое землеустроительное дело и свидетельство о госрегистрации с учетом легализованного права. Но основная сумма затрат – это внесение платы за легализацию. Если участок не в частной собственности, и в Ушачах, например, квадратный метр стоит 5 рублей, то за 15 соток нарушитель заплатит 7,5 тыс. рублей, а если земля выкуплена – тогда 15 тыс.

ЭБ: Почему для собственников двойная цена?

С.Костров: Гражданин для легализации подтвержденного факта самовольного присвоения земли обязан внести в бюджет плату в размере кадастровой стоимости захваченных им соток. Это своего рода штраф за нарушение законодательства. Затем следует процедура предоставления дополнительного земельного участка к основному. Если 15 соток у человека в частной собственности, то и дополнительный надел предоставляется на таком же виде права. Итого в рассматриваемом случае получается 15 тыс. рублей.

Если же участок в пожизненном наследуемом владении или аренде, то тогда человек вносит плату только за легализацию – кадастровую стоимость незаконно используемых им соток.

ЭБ: То есть тех, кто опрометчиво выкупил, заплатил когда-то в бюджет деньги за землю, решили пожестче наказать.

С.Костров: Прошу не забывать, что мы ведем речь о случаях, когда землепользователи нарушили законодательство, это, естественно, влечет определенные последствия. Никто никого не заставляет платить. Не хочешь отдавать деньги – просто убери забор, строения и освободи незаконно занятую территорию. У граждан есть еще больше года для принятия решений – сносить либо обращаться за легализацией. Времени вполне достаточно.

ЭБ: В маленьком райцентре Ушачи (5,8 тыс. жителей), как мы выяснили, легализация 15 соток плюс к приватизированным обойдется 15 тыс. рублей, а какие суммы тогда в Минске, где стоимость квадратного метра земли стартует с 80 рублей?

Н.Тюптенкова: Уточню: от 89 до 800 рублей стоит квадратный метр земли в Минске, а в отдельных центральных районах – больше 1000.

С.Костров: Самая высокая кадастровая цена квадратного метра земли в столице – 1340 рублей.

ЭБ: Может, тут, где мы сейчас находимся, на улице Энгельса?

Н.Тюптенкова: Нет, здесь не самая дорогая территория. А вот центральный район – да.

С.Костров: А самая дешевая земля в стране – по 2 копейки за квадратный метр.

ЭБ: Где?

С.Костров: В деревне Березуга Краснопольского района и еще ряде населенных пунктов других районов.

ЭБ: Много ли земли прирезали минчане. 15 соток вряд ли?

Н.Тюптенкова: Почему же, до 10 соток есть случаи. Но их, и правда, немного. Единицы. А что касается цены, то тут чистая арифметика: сотка – 100 кв. метров по 800 рублей – это 80 тыс. рублей или по 89 рублей – 8,9 тыс.

ЭБ: И если речь о частной собственности, то еще и умножаем на два. То есть в первом случае нарушителю, много лет назад сместившему забор от реальных границ участка на одну сотку, надо сейчас отдать сумму, почти эквивалентную стоимости однокомнатной квартиры в Минске, во втором – домика в деревне где-нибудь под Минском. Впечатляет!

С.Костров: 27% подтвержденных фактов самовольного занятия земельных участков, несоблюдения их границ (всего 76 917) – это размещение строений или ограждений за пределами предоставленного участка с самовольным занятием прилегающих земель, средний размер излишков – около 4 соток.

Н.Тюптенкова: В Минске – от 1–5 до 100 и более кв. метров.

ЭБ: И что произойдет после 1 сентября 2025 года, если нарушители не придут с повинной и все причитающееся не заплатят?

С.Костров: Применяются нормы земельного законодательства – самовольно занятый участок должен быть освобожден. Землеустроители проверят исполнение предписаний, составят протокол об административном нарушении и отправит дело в суд. В первую очередь нарушителю грозит штраф до 25 базовых величин – 1000 рублей. Это максимальный за такое нарушение законодательства.

А дальше у исполкома есть право нанять организацию, если человек не хочет сам устранять нарушение, выполнить снос, и затраты в судебном порядке выставить ему для оплаты. Процесс легализации земельных отношений уже активно идет. По результатам инвентаризации из подтвержденных 284 тыс. фактов установлено, что 44,5 тыс. включено ошибочно. Граждане нашли документы, которые подтверждают их законное право на земельные участки.

Н.Тюптенкова: В Минске тоже 420 первоначально выявленных нарушений не подтвердились.

С.Костров: На 1 апреля 11 279 нарушений уже легализованы и в бюджет поступило более 8,7 млн рублей. И ежемесячно сумма увеличивается примерно на миллион. 16 063 незаконно занятых участка уже просто освобождены.

А ушачскому пенсионеру, к слову, могу посоветовать легализовать только часть земельного участка, на котором расположены строения, а от остального отказаться и убрать ограждение. После чего попросить эту же землю дополнительно к уже имеющейся с учетом норм статьи 46 Кодекса о земле для ведения личного подсобного хозяйства или огородничества. Этот участок исполком включит в перечень свободных и по истечении 30 календарных дней направит соответствующее поручение для оформления необходимых материалов.

ЭБ: Ему это уже предложили в исполкоме, только сказали вырубить деревья и кустарники.

С.Костров: В случаях, когда земельный участок может быть предоставлен с той целью, чтобы на нем росли деревья и кустарники, их вырубать не нужно. Вопрос только с забором.

ЭБ: Судя по названным вами цифрам, отказалось от присвоенной земли в полтора раза больше пользователей, чем согласились прирезанные сотки легализовать. В развитие темы скажу, что соседка пенсионера из Ушачей, с истории которого мы начали разговор, когда землеустроители передали ей уведомление о нарушении, тоже отказалась от участка еще в прошлом году. Нам прислали фото, что с ним произошло за минувшие чуть больше полугода – изрядно зарос. Прежде сын пенсионерки приезжал, участочек, которым мама пользовалась (как выяснилось, нелегально) косил, ухаживал за ним, помогал наводить порядок. А потом, полагаю, только вздохнул с облегчением. К тому же в этом населенном пункте немало заброшенных мест – закрывшаяся общественная баня заросла хмызняком, бывший общественный стадион. А что, если большинство нарушителей начнут массово точно так же отказываться от прирезанных участков?

С.Костров: Их передадут сельхозорганизациям.

ЭБ: А если земли у дорог, строений и распахивать их бессмысленно. Кто будет ухаживать?

С.Костров: Сегодня в законодательстве есть все нормы, чтобы бурьяна не было. Есть местная власть, которая отвечает за порядок на своей территории, организации, обслуживающие земли общего пользования. Власти на местах должны изначально определить назначение того или иного участка и из этого исходить.

ЭБ: Да, но если раньше за газоном ухаживал бесплатно сын бабушки, то теперь это все будет стоить денег тому же бюджету. Не видите ли вы в этом какой-то парадокс?

С.Костров: Парадокс в том, что в республике действуют нормы законодательства об охране и использовании земель, которые почему-то кто-то может позволить себе не соблюдать, оправдывая свои действия вот такими примерами. Но ведь вчера, сегодня и завтра нормы этого законодательства позволяли, позволяют и будут позволять исключить возникновение описанных ситуаций при условии бесспорного соблюдении всеми законов.

Ничто не мешало и не мешает гражданину обратиться в исполком и попросить участок земли для интересующей его цели и в последующем в установленном порядке оформить на него документы.

Нужно отметить, что сегодня огромное внимание уделяется во­­влечению в оборот неиспользуемого имущества и земельных участков, наведению порядка. А наличие таких случаев подтверждает, что в прошлом на местах недостаточно качественно велась работа в этом направлении.

Сегодня исполкомами разработаны и утверждены соответствующие планы мероприятий, согласно которым определен перечень объектов, подлежащих сносу в связи с их невостребованностью либо фактическим состоянием, и сроки, в течение которых эти мероприятия будут реализованы.

ЭБ: Если в Ушачах и без того предостаточно невостребованной земли, зачем мы еще и вынуждаем людей от нее отказываться, чтобы потом возложить дополнительную нагрузку на исполком, на составление и выполнение планов по вовлечению ее в оборот в том числе?

С.Костров: Что значит «невостребованная земля»? Если гражданин ее занял, значит, она уже востребована. А то, что он нарушил нормы законодательства, то закрыть на это глаза только потому, что это произошло в Ушачах, на мой взгляд, неправильно.

Нормы законодательства направлены на то, чтобы дать гражданину право, во-первых, легализовать то, что незаконно используется, и во-вторых, в профилактических целях показать, что законы нужно неукоснительно соблюдать и подобных фактов не должно возникать в последующем. Ведь, если я перехожу улицу на красный свет светофора, когда вокруг нет машин, меня могут остановить и оштрафовать? Так почему в сфере земельных отношений должно быть по-другому.

Н.Тюптенкова: Вы за нарушение законодательства?

ЭБ: Ни в коем случае! Однако профессия обязывает задавать специалистам неудобные вопросы, которые нам делегируют люди – исполнители написанных с участием юристов, экономистов и экспертов законов, которые могут не предусмотреть все последствия...

С.Костров: Исполкомы справятся, поверьте. Порядок наведут. А граждане сегодня не должны упустить предоставленный им государством шанс узаконить все свои нарушения.

ЭБ: Прокомментируйте, пожалуйста, норму об отсутствии судебного спора в отношении легализуемого земельного участка.

Н.Тюптенкова: В заявлении гражданин или юрлицо указывает, что в отношении участка, о котором идет речь и который он собирается включить себе в границы владения, нет судебных споров. Достоверность сведений – зона ответственности заявителя, но, как правило, подобные споры рассматривает исполком и у него имеются все сведения.

С.Костров: На сайте Госкомимущества можно найти разъяснения по многим типовым вопросам. В отношении самовольно возведенного объекта или испрашиваемого при легализации земельного участка не должно быть решения суда, согласно которому эти факты надо устранить, либо на рассмотрении в суде не должно находиться соответствующее исковое
заявление.

Н.Тюптенкова: Условно говоря, легализация нарушения возможна только с согласия землепользователя, чьи земли заняты. Кроме того, имеется ряд градостроительных регламентов.

ЭБ: Если забор оказался на придорожной территории, сузив проезд, то все – только сносить, никакой легализации?

Н.Тюптенкова: Каждый случай рассматривается на месте, не во всех населенных пунктах есть регламенты застройки. По общему правилу, вдоль автомобильного или железнодорожного полотна есть охранные зоны. Если вторглись туда, никто легализовать это нарушение не позволит. Каждый факт землеустроители, архитекторы и градостроители детально изучают: что можно оставить, что – нельзя.

ЭБ: Предлагаю еще обсудить такую новость. В России еще в 2006 году объявили так называемую дачную амнистию. Ее суть: гражданам садовые или жилые дома, построенные на участках в границах населенных пунктов или крестьянско-фермерских хозяйств, собственно земельные наделы под садоводство, дачное или приусадебное хозяйство (предоставленные до 30 января 2001 года) и хозяйственные постройки (гаражи, погреба, навесы, теплицы, сараи, бани) можно легализовать совершенно бесплатно, если нет необходимых документов. Главная цель такого щедрого жеста государства – получить дополнительные налоги, которые люди заплатят за реально используемые сотки и зарегистрированные дома. Недавно амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Как оцениваете такой опыт?

С.Костров: Мы не такая богатая страна, как Россия, которая может себе это позволить. У нас уже была практика: фактически бесплатно, по льготной цене, предоставлялись гражданам в частную собственность земельные участки, стоили копейки.

К слову, сегодня гражданам, у которых земельные участки находятся не в частной собственности, до 1 сентября 2027 года предоставлена возможность приобрести их, а если земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность, то взять в аренду с внесением платы за право аренды на 99 лет с применением понижающих коэффициентов: 0,8 – в Минске, областных центрах; 0,5 – на иных территориях.

Н.Тюптенкова: В Беларуси нет столько свободной территории, чтобы ее бесплатно раздавать.

ЭБ: Хорошо, тогда следующая тема: что надо знать садоводам по поводу Указа №155 «О садоводческих товариществах» от 30 мая 2023 года? Им тоже надо успеть до определенного срока оформить документы на земельные участки, если есть несоответствие фактических границ?

И.Скачкова: Да, до 1 сентября 2025 года.

С.Костров: Садоводам дано право оформлять правоустанавливающие документы на земельные участки, которые у них находятся, по фактическому использованию. В 1980–90-е годы изготавливались генпланы на местности, людям показывали границы их участков, условно говоря, четыре вбитых в землю колышка в поле или среди кустарника. Соседи познакомились, договорились между собой по совместным границам, искали более комфортные для себя варианты – мол, ты пару метров мне уступишь на востоке, я тебе – на западе. Ставили заборы и за границами садового товарищества без согласования с землеустроителями. Строили домики, гаражи, сараи. А по документам все так, как первоначально были забиты колышки, их никто не переоформлял.

По закону, любое освоение садоводческого товарищества должно осуществляться в соответствии с проектом организации его застройки. Без внесения изменений в такой проект ничего менять нельзя. Но у нас практически во всех садовых товариществах, созданных в 1980–90-е годы, огромное количество случаев несоответствия фактических границ земельных участков тем, что указаны в проекте организации и застройки территории и в правоудостоверяющих документах на эти земли.

Но до 1 сентября 2022 года без внесения изменений в проект организации и застройки территории товарищества ничего нельзя было поменять. А это влечет затраты на корректировку проекта.

С учетом этого и выработана норма, позволяющая садоводам решить проблемы, связанные с оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки по фактическому пользованию, при условии, что имеется согласие всех заинтересованных, включая правление товарищества, и граница участка не выходит за окружную.

И.Скачкова: А если член садового товарищества заузил общую дорогу?

С.Костров: Ширина дороги всегда в приоритете. Если вместо положенных пяти метров, теперь только три, то это серьезный вопрос.

ЭБ: А если все застройщики по улице сделали то же самое?

С.Костров: Значит, надо наводить порядок. Минимум 3,5 метра должна быть ширина проездов.

Н.Тюптенкова: Это же для безопасности людей надо, как будут проезжать скорые и пожарные машины?

ЭБ: А сколько у нас садовых товариществ?

И.Скачкова: Около 5 тысяч.

С.Костров: По садоводческим товариществам уже принято 1,5 тыс. решений о предоставлении земельных участков по фактическому пользованию, из них 260 – в Минской области. Но все должны понимать: норма носит временный характер. Если садовод или его наследники не приведут свои документы в соответствие с фактическим пользованием, то в последующем это можно будет сделать только через очень недешевую корректировку проекта организации и застройки территории.

У исполкомов будут основания для привлечения таких садоводов к административной ответственности. Министерство архитектуры и строительства выпустило постановление от 31 октября 2023 года №106 «Об утверждении Положения о порядке разработки проекта организации и застройки территории садоводческого товарищества».

Н.Тюптенкова: Возможность легализации предоставлена и дачникам – сделать все быстро и просто, но надо отдавать себе отчет: она не будет действовать долго. Информация доведена до всех, интернет пестрит комментариями по этому поводу. И сказать в 2025 году, что кто-то об этом не знал, будет сложно.

С.Костров: Те, у кого есть вопросы по границам земельных участков, все хорошо знают.

И.Скачкова: Кроме того, садоводческие товарищества в течение 5 лет обязаны привести в актуальное состояние и генплан застройки, который должен соответствовать фактическому состоянию.

С.Костров: Да, большинству садовых товариществ необходимо будет корректировать генплан.