Как приобрести жилье в лизинг?

В апреле 2017 года в Беларуси был принят указ № 109, который совершил мини-революцию на рынке лизинга жилья: появились новые требования для лизинговых компаний, а потребители этой услуги стали более защищены. Указ об изменениях в лизинговой деятельности вступил в силу лишь в октябре 2017 года, поэтому правоприменительной практики у него пока не так много.

«Поскольку риски для лизингополучателя все-таки высоки, большинство норм в указе и иных актах законодательства сосредоточено на защите прав потребителей. В частности, в законодательстве есть норма о том, что если у лизинговой компании начнутся проблемы, то права лизингополучателя будут все равно защищены. Например, если компания обанкротилась, а квартира с согласия лизингополучателя была в залоге у банка, то она переходит банку, но обремененная правами лизингополучателя. То есть вы как лизингополучатель продолжаете платить на тех же условиях, но уже банку, а в день, когда вносите последнюю сумму, недвижимость станет вашей», – поясняют в главном управлении регулирования некредитных финансовых организаций Национального банка.

Еще одна новация состоит в том, что лизингополучатель имеет право на компенсацию, если договор расторгается после оплаты 50 % и более стоимости жилья. В случае досрочного расторжения договора и возврата предмета лизинга лизингодателю по любым основаниям последний обязан возместить разницу между рыночной стоимостью жилого помещения и остатком не возмещенной в составе лизинговых платежей стоимости предмета лизинга при условии, что на момент расторжения договора человек выплатил более половины стоимости жилья. Пример: стоимость квартиры по договору составляет 100 тыс. рублей, из них на момент расторжения договора лизинга возмещено 55 тыс. рублей. При рыночной стоимости предмета лизинга на момент расторжения договора в 120 тыс. рублей лизингодатель обязан будет выплатить лизингополучателю 75 тыс. рублей.

В документе постарались продумать максимум непредвиденных ситуаций. Так, лизингополучатель может изначально в договоре прописать право владения и пользования полученным в лизинг жильем своим родственникам. Важный момент, который постоянно вызывал споры до изменения законодательства, – это уплата коммунальных платежей. Раньше жилищно-коммунальные услуги в жилье, которое было взято в лизинг, приходилось оплачивать по тарифам для юридических лиц, ведь официально квартира или дом находится в собственности юрлица – лизинговой компании. С октября этот  момент урегулировали: теперь «коммуналку» оплачивают сами лизингополучатели по ценам для населения. 

Еще один плюс заключается в том, что человек, который взял жилье в лизинг, сохраняет за собой право состоять на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это право сохраняется и за членами его семьи, которые прописаны вместе с ним, в течение всего срока лизинга. При этом жилье в лизинг в нашей стране могут брать не только белорусы, но и иностранцы, которые здесь постоянно живут.      

Указ № 109 регулирует отношения по приобретению в лизинг одноквартирных жилых домов (это дом, коттедж и так далее) и квартир в многоквартирном или блокированном жилом доме, которые находятся в частном жилищном фонде. Жилье государственного жилищного фонда не может быть предметом лизинга. Комната, кстати, предметом лизинга тоже быть не может.

При этом в указе есть отдельная норма: приобретая дом или квартиру в собственность, лизингополучатель вправе претендовать на земельный участок, где стоит объект лизинга, как на собственность.

Помимо перечисленных выше плюсов, у этого финансового инструмента есть еще одно неоспоримое достоинство – гибкость. Все кредитные продукты банков стандартизированы, а лизинг подстраивается под клиента. Есть предельный срок, на который компании предоставляют имущество в лизинг. Он не регламентирован законодательством, они сами его определяют, исходя из того, насколько долгосрочные ресурсы они могут генерировать. Этот срок – рамки, внутри которых вы можете подстроить под себя условия договора. Например, попросить лизинговую компанию первый год возмещать только вознаграждение лизингодателя и 1 рубль в качестве возмещения контрактной стоимости – то есть снизить для себя финансовую нагрузку, пока делаете ремонт, подчеркивают в Нацбанке.

Кроме того, при оценке платежеспособности клиента лизинговая компания может быть более лояльной, чем тот же банк.

«Поскольку предмет лизинга находится в собственности компании, риски ниже. Поэтому подходы к оценке платежеспособности клиента могут быть лояльнее, чем при банковском кредитовании. И чем дольше платит лизингополучатель, тем он более мотивирован и дальше платить исправно. С уровнем рисков, кстати, связан еще один важный момент – величина процентной ставки по лизингу», – отмечают представители регулятора.

Банк, выдавая кредит на покупку недвижимости, рискует больше, поэтому там строже отбор клиентов и проверка их кредитоспособности, а также выше процентные ставки. Простой пример – компания «АСБ Лизинг», которая пока является крупнейшим игроком на рынке лизинга жилья в Беларуси. Сейчас у них процентная ставка первые два года равна ставке рефинансирования, дальше – ставка рефинансирования плюс два процентных  пункта. И это немного ниже, чем процентные ставки по кредитам того же Беларусбанка, чьей «дочкой» лизинговая компания является. При этом у компании есть еще ряд специальных скидочных программ с застройщиками, так что по некоторым лизинговым продуктам ставки стартуют от 4,5%.

Особенно важно при этом помнить, что величина платежей по договору лизинга не будет зависеть от изменения рыночной стоимости жилья, а дополнительных платежей, кроме того, что указано в договоре и графике лизинговых платежей, быть не может.

ВЕЛИЧИНА ПЛАТЕЖЕЙ ПО ДОГОВОРУ ЛИЗИНГА НЕ БУДЕТ ЗАВИСЕТЬ
ОТ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ, А ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
(КРОМЕ УКАЗАННЫХ  В ДОГОВОРЕ И ГРАФИКЕ ЛИЗИНГОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ) БЫТЬ НЕ МОЖЕТ

В законодательстве также предусмотрен и такой инструмент, как возвратный лизинг. Пример: есть семья, в которой двое детей, семья живет в трехкомнатной квартире. После того как дети выросли, родители, чтобы помочь им решить квартирный вопрос, продают свою квартиру лизинговой компании и ее же берут в лизинг. А на вырученные от продажи деньги  покупают две однокомнатные квартиры детям в собственность.

Полная версия статьи опубликована в журнале "Экономика Беларуси" №2(55)/2018