Печать
Рост доходов населения подогрел спрос на жилье
695 миллионов долларов в эквиваленте ушли на рынок квартир Минска и областных центров в первой половине 2023 года. В столице их продано 7446, на 7 процентов больше, чем за тот же период годом ранее. А вырученная сумма в американских дензнаках оказалась больше на 16%, количество квадратных метров, перешедших из рук в руки, – на 13%. Рост цен – 3-5%, и новостройки дорожали быстрее.
В областных центрах суммарно зарегистрировано 5392 сделки с квартирами. К аналогичному периоду прошлого года динамика разнонаправленная. В Гродно, Гомеле и Витебске соответственно плюс 12%, 9,2% и 1,8%, в остальных - снижение активности. Причем в Гродно цены не только не росли, но даже снизились по отношению к первому кварталу года на 4% – на рынок пришло много жилья из новостроек, почти каждая вторая сделка (43%). В Гомеле за квартал цены не изменились, в Бресте, Витебске и Могилеве увеличились на 2-3% в долларовом эквиваленте.
Все это можно было бы принять за обычные конъюнктурные движения. Если бы не одно «но». Главная особенность статистики момента в том, что количество сделок по купле-продаже квартир в Минске за 2022 год, как подсчитал Госкомитет по имуществу, было рекордным за всю историю ведения реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра.
В столице Беларуси зарегистрирована 15.441 сделка, на 5 процентов больше, чем в 2021-м, и на 46% и 21% выше уровней 2020 и 2019 годов. Подобные тренды и в областных городах.
Что происходит? Идем на новый рекорд? Какие драйверы подталкивают спрос? Давайте разбираться.
Если принять за аксиому то, что за покупкой квартир не ходят спонтанно как в магазин за хлебом и этот экспромт, как правило, тщательно подготовлен, то для полноты картины, нам следует вернуться этак лет на шесть назад.
Именно с 2017-го, как констатирует Белстат, в стране ежегодно растут реальные доходы населения. Минимум на 2,1% – в 2021-м и на 7,9% и 6,1% – в 2018-м и 2019-м, как максимум. В номинальных величинах это выглядит так – в январе 2019 года зарплата жителей страны была в среднем 981,6 рубля, в мае нынешнего 1861,1 рубля, почти в два раза больше. Динамика в Минске: в среднем 1329 рублей в месяц (2018 год) и 2,5 тысячи рублей (в мае 2023-го).
Кроме того, в эти же годы на срочных и переводных валютных депозитных счетах граждан хранилось от 7,5 млрд до 8 млрд долларов. Это не считая накопления в рублях. На 1 июля 2023-го долларов США осталось всего 4,566 млрд. Смею предположить, что без малого 3 млрд «зеленых» вполне могли оказаться на рынке недвижимости в 2021-м и 2022-м и подстегнули спрос.
Условия для этого сложились идеальные. Курс белорусского рубля к доллару в это же время практически топтался на месте, цены квадратного метра жилья не галопировали. В Минске, к примеру, растущий спрос вполне себе удовлетворяли новостройки (большей частью района «Минск-Мир») - в 2021 году это 28,5% от всех сделок, в 2022 – 17%. К слову, в первой половине 2023 – только 10%.
Но все это было вчера. Всем, наверное, интересно, что же будет завтра.
Что касается денег, то тут все достаточно оптимистично. Финансы сохранились на валютных счетах граждан, а рублевые так и вовсе активно увеличиваются – на 1 июля на переводных и срочных депозитах граждан уже почти 12,8 млрд рублей. С ростом доходов тоже все в порядке, тенденция не меняется. Ставка рефинансирования Нацбанка, а следовательно, и процентные ставки по кредитам на минимальном уровне. Это подталкивает семьи улучшать жилищные условия.
Многие сигнал правильно поняли, тут надо отдать должное финансовой грамотности населения – доля проданных 3-хкомнатных квартир во втором квартале нынешнего года к аналогичному периоду прошлого выросла с 14% до 18%.
Одно смущает: темпы строительства жилья в областных центрах серьезно отстают от прошлогодних уровней, особенно в Минске. И если на разогретом деньгами рынке не становится больше товара, то цены неминуемо пойдут вверх. Что мы, собственно, и наблюдаем нынче. А рост долларовых цен на жилье, умноженный на рост курса американца к белорусскому рублю (так уж сложилось, что сделки заключаются в привязке к курсу этой валюты) вполне может охладить пыл покупателей и стабилизировать, а то и подкорректировать в сторону уменьшения спрос.
Впрочем, тут все зависит от того, насколько сильным будет желание квадратные метры приобрести и с какой целью?..
Кстати
Максимальная цена квадратного метра жилья, проданного во втором квартале 2023 года в Минске, 4300 долларов США в эквиваленте, 1616 долларов США – в Гродно, 1545 долларов - в Могилеве, 1387 – в Бресте, 1221 – в Витебске и 1152 – в Гомеле.